各乡镇人民政府、街道办事处、市直有关单位：

为加强我市普通商品住宅物业服务收费管理，进一步规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据国家《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）、《山西省物价局  山西省住房保障和城乡建设厅关于规范物业服务收费管理的通知》（晋价服字〔2015〕122号）、《吕梁市发展和改革委员会 吕梁市住房保障和城乡建设管理局 吕梁市房地产管理局关于印发<吕梁市普通住宅小区物业服务等级与收费管理办法>和<吕梁市普通住宅小区物业服务等级与收费标准>的通知》（吕发改价服发〔2017〕425号）等规定和要求，结合我市实际，现将有关事项通知如下：

一、本通知所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对物业服务区域内房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护区域内的环境卫生和秩序等物业服务，向业主或物业使用人所收取的费用（其中的电梯运行服务费单独制定）。

二、物业服务收费实行等级管理，遵循服务质量、服务内容与收费标准相对应的原则。

三、普通商品住宅小区物业服务收费实行市场调节价、政府指导价两种价格管理形式。

前期物业和保障性住房物业的物业服务收费实行政府指导价；其他物业的物业服务收费实行市场调节价，收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。

前期物业服务，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资格的物业服务企业实施的物业管理。

保障性住房由房地产行政主管部门认定。

四、物业服务活动的基本服务主要包括：物业服务基本要求，共用设施设备运行、维修养护，共用部位维修养护，公共秩序维护，环境卫生，绿化养护。根据物业服务企业服务水平的高低，分为一级、二级、三级、四级、五级，最高为五级（基准价及服务内容见附件1），收费标准为选定的物业服务等级各服务项目基准价的总和。

五、本市既有普通商品住宅小区物业服务等级由市物业主管部门根据物业服务企业提交的申报材料结合现场踏勘情况给予认定，签署认定意见并加盖公章后出具《孝义市普通商品住宅小区物业服务等级备案审核表》。

市发展和改革局根据市物业主管部门出具的《孝义市普通商品住宅小区物业服务等级备案审核表》和相关申请资料，结合现场踏勘情况，核定申请小区物业服务收费标准，并向物业服务企业出具《孝义市普通商品住宅小区物业服务收费审核备案表》。物业服务收费标准以备案审核通过的价格为准。

六、新建普通商品住宅小区建设单位在房屋预售前根据物业特点和服务要求，在政府指导价基准价及浮动幅度内拟定服务等级和收费标准，向市物业管理服务中心、市发展和改革局提出认（核）定申请。认（核）定后的服务等级、收费标准作为建设单位履行前期物业服务招投标程序时的最低服务标准和最高控制价。完成招投标之后，建设单位应当在签订前期物业服务合同之日起30日内，完成前期物业服务招投标、《前期物业服务合同》和项目负责人备案。备案后的《前期物业服务合同》作为《商品房买卖合同》的附件。

七、实行市场调节价的住宅小区物业服务，制定收费标准时，应遵守《民法典》《物业管理条例》《山西省物业管理条例》等法律、法规、规章和相关规范性文件的要求，依法履行相应程序，并在物业服务合同中约定。

八、业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

九、物业服务收费按房屋建筑面积以月计费，必要时可以预收，但预收期限不得超过12个月。已办理不动产证（房产证）的，以不动产证（房产证）记载的建筑面积为准；未办理不动产证的，以房屋买卖合同记载的建筑面积为准。

十、未经竣工验收或者竣工验收不合格的物业，以及已竣工验收合格但尚未出售或者虽已出售但尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。

十一、普通商品住宅小区电梯运行服务收费单独制定，实行最高指导价，下浮不限。电梯运行服务费主要包括：电梯维保服务、电梯质检、运行用电等国家规定的其他费用，但不包括电梯的大修和更新改造费用。（电梯运行服务费标准见附件2）

十二、普通商品住宅小区前期物业服务区域内有规划设计的配套车场（位）的，机动车停放服务收费实行政府指导价。（机动车停放服务收费标准见附件3）

业主共有车位租赁费实行市场调节价，所得收益扣除合理成本之后，属于业主共有；业主专有车位租赁费实行市场调节价。

十三、普通商品住宅小区前期物业机动车停放服务收费应符合以下条件：

1．物业服务区域内有规划的小区配套停车场、车库、车位，并符合公安、消防等相关规定的机动车停放场所；

2．对各种机动车辆提供有序停放和管理服务，保证区域内交通设施正常使用和车辆停放标志清晰、道路畅通；

3．保证停车场所共用部位、共用设施设备和配套设施设备保持完好，公共环境卫生保持清洁；

4．停车场所监控全覆盖，停放车辆发生损坏时能够提供真实影像并协助处理；

5．车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。

十四、物业管理服务区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户提供服务和收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，须向委托单位签订《委托服务合同》，并可以向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。物业服务企业不得采取停止供电、供水、供热、供气等方式催交物业服务费。其中，居民小区水费电费由物业公司代为收取的，严禁在水费电费收取中加收其他费用，严禁另外收取公摊电费、公摊水费，严禁收取二次加压等已经包含于物业服务费中的重复费用。对抄表到户的居民终端用户全部执行阶梯电价，合表用户居民用电按照《关于对山西省居民生活用电试行阶梯电价的通知》（晋价商字〔2012〕186号）文件规定收取，合表用户居民用水按照市发展和改革局核定的价格收取。

十五、物业服务企业采用IC卡等各种智能卡管理的，不得收取工本费、押金。由于业主的原因造成智能卡丢失、损坏需要补办的，可按相关规定收取补卡工本费。（IC卡补卡工本费标准见附件4）

十六、物业服务企业对房屋装修人员实行证（卡）管理的，可以收取出入证（卡）押金，证件完好退回后，应当如数退回押金；出入证（卡）遗失、损坏的，可收取制作工本费。严禁物业服务企业向装修人员收取其他任何费用。

十七、住宅小区物业服务企业收取装修服务费其服务内容包括：在小区内设定装修垃圾倾到站点、装修垃圾清运、电梯包装及使用电梯运送装修材料、装修方案审查、装修档案管理、装修巡查、卫生清洁及专人管理等。

十八、物业服务企业以收取装修保证金作为管理措施的，应与业主在装修管理服务协议中约定装修保证金和装修服务费的收取金额和使用事项，明确相关的责任。装修完工后，经物业服务企业按照装修管理协议约定进行装修验收。没有造成房屋结构、共用部位、共用设施设备损坏的，装修保证金应自验收合格之日起5个工作日内全额退还给业主。

十九、物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的法律法规和相关规定，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。不得擅自降低服务质量、减少服务内容、变相提高收费标准。

二十、物业服务收费实行明码标价，物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务项目收费具体内容，包括：物业服务企业名称、服务对象、服务内容、服务等级、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、收费依据、投诉举报电话等，接受业主或物业使用人的监督，不得在服务项目标价之外收取任何未标明的费用。

二十一、业主（物业使用人）和建设单位，应当按照物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费用。违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以依法追缴，并追究违约责任。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清全部物业服务费用。

二十二、物业主管和价格监管部门应做好物业服务等级和收费标准执行情况的监督管理工作，如发现物业服务企业对物业服务等级和收费标准备案不相符的，应及时督促其改正；经督促未及时整改的，应当降低其物业服务等级标准，并重新备案物业服务收费标准。

二十三、物业服务企业应履行收费标准核定备案，不得擅自制定属于政府指导价范围内的物业服务收费标准，不得收取未经公示或公示项目以外的收费项目。市市场监督管理局要常态化开展价格稽查，对自立收费项目、自定标准收费或者不按规定实行收费公示、利用收费公示进行价格欺诈的行为，要依据《中华人民共和国价格法》《价格违法行为行政处罚规定》和《物业管理条例》等法律、法规及有关规定予以处罚。

二十四、各街道、所涉乡镇，各有关部门要根据各自职能，各司其职，各负其责，做好物业管理服务、规范物业收费等相关工作。

二十五、非普通商品房住宅小区的物业服务等级认定和收费标准核定参照本办法执行。本通知未明确的物业服务收费管理事项，按国家、省、市物业服务收费管理政策规定执行。

二十六、本通知自发文之日起执行。凡过去制定的我市物业服务收费政策与本通知规定不符的，一律以本通知为准。

附件：1.《吕梁市普通住宅小区物业服务收费标准》

      2.《吕梁市普通住宅小区电梯运行服务收费标准》

      3.《吕梁市普通住宅小区机动车停放服务收费标准》

      4.《吕梁市普通住宅小区IC卡工本费标准》

  孝义市人民政府办公室

2023年12月12日

（此件公开发布）

附件1

吕梁市普通住宅小区物业服务收费标准

  单位：元/月·㎡

附件2

吕梁市普通住宅小区电梯运行服务收费标准

                                                                        单位：元/月·㎡

附件3

吕梁市普通住宅小区机动车停放服务收费标准

                                                                           单位：元/月

附件4

吕梁市普通住宅小区IC卡工本费标准

                                                               单位：元/个

解读链接：【图解】市发改局关于对《关于进一步规范物业服务收费管理的通知》的解读

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